Peraturan zonasi mencakup empat masalah bangunan dasar: tinggi, penggunaan, curah, dan kepadatan. Aturan-aturan ini menentukan ketinggian maksimum bangunan; penggunaannya yang diizinkan, yang meliputi pertimbangan perumahan, komersial, industri, dan rumah-kantor; lebar dan kedalaman bangunan; dan jumlah unit yang diizinkan per acre.
Peraturan zonasi tidak digunakan sampai awal hingga pertengahan 1900-an. Selain itu, peraturan dimodifikasi secara teratur untuk mengatasi perubahan di masyarakat. Karena itu, jika Anda berada di lingkungan yang lebih tua, tipe rumah Anda mungkin tidak konsisten dengan zona tempat tinggal Anda. Misalnya, Anda mungkin memiliki rumah keluarga tunggal di zona komersial atau multi-keluarga. Ini dikenal sebagai penggunaan yang sudah ada dan tidak sesuai. (Meskipun ini terdengar seperti hal yang buruk, itu hanya berarti bahwa penggunaan Anda adalah "kakek, " atau diizinkan untuk melanjutkan, selama Anda tidak membuat perubahan signifikan di salah satu dari empat dasar yang dicakup oleh peraturan zonasi.)
Secara umum, hanya penggunaan, tinggi, dan pembatasan massal mempengaruhi penambahan bangunan tempat tinggal. Jika Anda ingin menambahkan kamar tidur, rumah kaca, dapur, ruang keluarga, atau ruang lain yang konsisten dengan tempat tinggal, Anda biasanya dapat bersantai dengan khawatir tentang pertimbangan penggunaan. Namun, ada satu peringatan penting: Jika rumah Anda termasuk dalam kategori penggunaan yang sudah ada sebelumnya yang tidak sesuai, Anda akan memerlukan persetujuan yang disebut varian dari pemerintah kota untuk membangun tambahan.
Varians memungkinkan pengecualian pada aturan untuk situasi spesifik Anda. Tanpa varians, Anda tidak dapat menambahkan tambahan. Bahkan jika rumah Anda sesuai dengan aturan zonasi saat ini, Anda akan memerlukan varians jika Anda mengusulkan penambahan yang lebih tinggi dari ketinggian maksimum untuk zona tersebut atau lebih lebar dari lebar maksimum. Selain itu, varian diperlukan jika Anda mengubah penggunaan bangunan seperti mengubah garasi Anda menjadi toko bunga.
Memperoleh varian tidak hanya membutuhkan biaya, tetapi juga dapat melibatkan waktu dan upaya yang signifikan. Anda mungkin perlu menyewa pengacara atau profesional lain (perencana, insinyur, atau arsitek) untuk membantu Anda membuktikan bahwa varians itu diperlukan.
Varian diberikan berdasarkan pertimbangan khusus seperti mempromosikan kesehatan masyarakat, keselamatan, moral, dan kesejahteraan umum; mengamankan keselamatan dari kebakaran, banjir, kepanikan, dan bencana lainnya; menyediakan cahaya, udara, dan ruang terbuka yang memadai; atau kesulitan luar biasa dan tidak semestinya terkait dengan situs tertentu. Anda juga harus menunjukkan bahwa tidak akan ada dampak negatif pada komunitas atau tetangga Anda. Variansi biasanya diputuskan oleh dewan zonasi warga lokal yang dipilih oleh badan pemerintahan kotamadya.
Persyaratan kemunduran mengamanatkan jumlah kaki antara area bangunan dan garis properti. Kemunduran dirancang untuk memberikan ruang yang memadai antara bangunan untuk penerangan, ventilasi, akses, dan privasi. Sebagai contoh, sebuah rumah biasanya perlu 10 sampai 15 kaki dari batas properti samping. Kemunduran untuk bagian depan dan belakang umumnya jauh lebih besar dan tergantung pada ukuran lot.
Cara terbaik untuk menentukan hubungan rumah Anda saat ini dengan batas properti adalah dengan memeriksa plat survei rumah Anda. Anda seharusnya sudah menerima salinan dokumen ini saat membeli rumah. Jika tidak, Anda bisa mendapatkan salinan dari kotamadya. Kemudian, periksa dengan pejabat zonasi atau bangunan untuk jarak kemunduran yang sesuai. Anda tidak dapat membuat penambahan - atau bahkan gudang - di luar area kemunduran kecuali Anda mendapatkan varians. Lebih buruk lagi, jika Anda membangun tanpa varian, Anda mungkin terpaksa menghapus tambahan.
Jika Anda tinggal di daerah yang relatif padat, mungkin akan lebih sulit untuk mendapatkan izin bangunan untuk penambahan karena ada lebih sedikit ruang untuk bangunan tanpa melanggar kemunduran. Di banyak daerah yang lebih tua, rumah-rumah sudah dibangun ke garis kemunduran. Di daerah pinggiran kota yang kurang padat, mungkin ada lebih banyak peluang, terutama jika rumah Anda banyak. Dalam kebanyakan kasus, menambahkan ke bagian belakang rumah adalah pilihan terbaik karena ini cenderung memiliki kemunduran terdalam dan perambahan paling sedikit pada tetangga Anda.
Adanya pembatasan keenakan atau pembatasan akta dapat mencegah konstruksi penambahan.
Sebuah keenakan adalah kepentingan hukum dalam sebidang tanah, yang dimiliki oleh orang lain selain pemilik tanah. Sebuah keenakan hak pemegang untuk penggunaan terbatas tertentu.
Kebanyakan keenakan dirancang untuk menyediakan akses ke layanan dan utilitas. Misalnya, pemerintah kota dapat memiliki keenakan sewer di sebagian properti untuk badai atau saluran air limbah. Kehadiran jenis kenikmatan ini berarti bahwa pipa saluran pembuangan berada di bawah tanah atau kota memiliki hak untuk menempatkan saluran pembuangan di sana.
Untuk sebagian besar, easements dibeli atau ditempatkan di properti dan tetap di properti itu sampai secara hukum berubah. Ini harus muncul di plat survei Anda atau pada akta Anda atau peta pajak. Sangat tidak mungkin bahwa keenakan dapat diubah untuk mengakomodasi penambahan, terutama jika pipa atau saluran listrik terletak di bawah tanah. Pemilik rumah tidak memiliki hak atas tanah dengan kenyamanan meskipun itu adalah miliknya.
Pembatasan akta adalah kondisi yang ditempatkan pada properti oleh mantan pemilik yang dapat melindungi area tertentu dari properti atau dapat menempatkan kondisi pada bangunan. Pembatasan akta dapat hadir untuk melindungi lahan basah atau sumber daya alam lainnya, atau dapat membatasi jenis pengembangan atau perubahan yang dapat dilakukan pada properti. Sebagai contoh, banyak kota akan menempatkan pembatasan akta pada rumah ketika mereka pertama kali dibangun untuk melindungi ruang terbuka dari pengembangan di masa depan.
Peraturan federal, negara bagian, atau lokal kini melindungi banyak rumah atau lingkungan yang memiliki makna sejarah, budaya, atau etnis. Sebagian besar, aturan-aturan ini efektif dan telah membantu menjaga karakter banyak lingkungan perkotaan dan pedesaan yang lebih tua.
Namun, memiliki properti bersejarah dapat menghadirkan tantangan khusus. Renovasi Anda mungkin lebih mahal, dan persetujuan khusus mungkin membutuhkan lebih banyak kesabaran. Anda mungkin harus mematuhi tata cara yang membutuhkan bahan khusus dan persetujuan rencana Anda baik oleh pemerintah kota atau komisi sejarah lokal. Untungnya, hasilnya sering sepadan dengan waktu dan biaya tambahan.
Jika rumah Anda adalah bangunan bersejarah atau terletak di kawasan bersejarah, bicarakan dengan pejabat setempat, negara bagian, atau federal yang tepat dan dapatkan persetujuan sebelum melakukan perubahan eksterior pada rumah Anda. (Kadang-kadang perubahan interior, seperti dinding yang bergerak atau menambah kapasitas tambahan untuk utilitas, diatur juga; tanyakan sebelumnya hanya untuk memastikan.)
